Toutes les étapes de l'enregistrement du contrat de vente et d'achat d'un bien immobilier en Israël.

Toutes les étapes de l'enregistrement du contrat de vente et d'achat d'un bien immobilier en Israël.

 Immobilier en Israël

Qu'est-ce qu'un contrat de vente? Comment vérifier les garanties et les droits de l'homme? Ainsi que d'autres questions qui sont importantes pour les acheteurs d'appartements de l'entrepreneur en Israël.

À qui appartient la terre?

L'achat d'un appartement en Israël - il est très difficile et coûteux. Probablement l'une des plus importantes dans votre vie. Beaucoup d'entre nous, l'achat d'un appartement, ne pas avoir une compréhension de ce que les risques auxquels nous sommes exposés dans la paperasse pour un appartement en Israël. La conversation porte sur le risque de perte des droits de l'appartement, les différents aspects de nature juridique, imposent des coûts financiers et d'autres cas, nous cherchons à minimiser les risques.

La première étape dans l'achat d'un appartement en Israël - vérifier les droits fonciers. L'acheteur doit s'assurer que le terrain sur lequel la maison sera construite, en la possession de l'entrepreneur, ou il a le droit bail à long terme pour ce pays. S'il ya un contrat pour la construction d'un bâtiment résidentiel (convention spéciale, la participation dans l'immeuble, selon laquelle l'entrepreneur collabore avec le propriétaire), le propriétaire d'un terrain, vous devez vérifier le Registre des terres d'Israël (ci-après - Thabo) l'existence d'un point en faveur de l'entrepreneur. Vous avez également besoin de voir tous les points principaux de l'accord. Modèle de contrat doit être joint au contrat de vente en tant que partie intégrante de l'accord résultant de l'achat et de la vente.

Hypothèques

Au cours de l'en Thabo besoin de savoir:

    Il n'y a pas saisies;
    Il n'y a pas des privilèges sur le site;
    Il n'ya pas de "mashkanta" (hypothèque) sur le site;
    S'il ya un dossier ouvert dans le "Poalei le Otsaa" (le système de compétences) et dans les présentes affaires, il ya pas d'ordres à confisquer la terre;
    Il n'ya pas de "Earat azar» (entrées d'alarme).

En outre, vous devez vérifier les points suivants:

    Avez-vous une licence d'entrepreneur pour les activités de ce type;
    Il n'y a aucun cas déclaré faillite et l'entrepreneur n'est pas déclaré s'il débiteur dans un cas.

Aussi, si vous le souhaitez, vous pouvez vérifier les points ci-dessus en relation avec le propriétaire du terrain sur lequel la construction d'un immeuble d'habitation est effectuée. Dans tous les cas, ce type de travail devrait être renvoyée à l'avocat qualifié qui se spécialise dans l'immobilier en Israël et connaît les lois foncières de ce pays.

Le respect d'un appartement sur ses cahiers des charges (acquisition «sur le papier»)

Dans la plupart des cas, l'appartement a été acheté auprès d'un entrepreneur jusqu'à la fin de la construction du bâtiment, et souvent, même avant la construction. L'achat d'un appartement en Israël, comme on dit, «sur papier» est généralement accompagnée par diverses simulations, des avenues, des photos magnifiques couleurs. Habituellement prometteur.

Souvent, cela arrive lorsque l'acheteur voit que la couleur de l'appartement acheté est différente de la cuisine, les réparations sont bien pires que prévues par le contrat, et la plomberie et a fait de la Chine. Ces conséquences désastreuses se produire dans le cas où l'acheteur a toute confiance dans les mots de l'entrepreneur ou les points d'accord plutôt vague, laissant à l'entrepreneur de choisir les matériaux pour la réparation et la construction d'appartements.

Pour éviter de telles situations, vous devez vous assurer que toutes les clauses relatives à la qualité des matériaux et le contenu matériel de l'appartement et clairement énoncés, ainsi que fabricant désigné et le prix d'achat. Ne pas laisser la moindre place pour le choix des matériaux par l'entrepreneur pour les différentes parties de l'appartement de votre choix. Il faut se rappeler que toute la publicité et les brochures sont destinés à illustrer, et il n'est pas toujours vrai.

Immeuble de conformité et de son plan de quartier général de développement de la ville

Pour la construction d'un entrepreneur en bâtiment résidentiel par les autorités locales doivent obtenir un permis de construire, ce qui correspond au plan de la ville. Beaucoup procédure entrepreneurs commencer la construction en Israël, se référant à la résolution, qui ne sera alors délivré à ces derniers en conformité avec le plan général de développement.

Dans certains cas, l'entrepreneur indique l'acheteur d'un magnifique huit étages du bâtiment et se réfère à l'autorisation de ce bâtiment, mais en fait, ce bâtiment sera construit, par exemple, sur la base d'un permis de construire un bâtiment de quatre étages.

Inversement, les clients dans le bâtiment, ce qui a été prévu de construire plusieurs appartements, trouvent que la place d'un petit immeuble est multi-étages avec un grand nombre d'appartements.

Pour vérifier la situation juridique, il est nécessaire d'indiquer aux autorités locales, il s'agit d'une copie des permis de construire d'accueil, ainsi que la demande de l'entrepreneur une copie de la résolution, certifiée par un notaire public, sur la base de laquelle il est construit.

Il convient de noter que dans le cas où le contrat de vente a été signé avant que l'autorisation a été accordée pour la construction, l'acheteur doit prendre soin à l'avance sur les mécanismes de résiliation anticipée dans les cas suivants:

    Si l'entrepreneur a obtenu un permis de construire;
    Si un permis de construire n'est pas conforme à ce qui était stipulé dans la convention d'achat et de vente;
    Si le temps d'attente pour l'obtention des permis de construire et le début de la construction est trop grand.

Disposition générale du développement urbain détermine le niveau et les exigences d'un emplacement à proximité des bâtiments, des écoles, des bureaux gouvernementaux, des autoroutes, des parcs, etc Dans la plupart des cas, si l'appartement est acheté dans les nouveaux quartiers d'Israël, les entrepreneurs montrer aux acheteurs potentiels le bâtiment, qui est entouré d'un parc verdoyant, etc, mais souvent le "vert" rêve peut devenir un «cauchemar noir." Certains entrepreneurs ne sont pas attacher beaucoup d'importance sur l'importance des zones environnantes de la construction résidentielle et ne précise pas l'acheteur de l'état futur du quartier. Il s'avère que, au lieu d'un parking parc verdoyant construits ou mis en énorme antenne. Afin de prévenir toute défaillance qui est associé avec le territoire adjacent, aux autorités locales pour connaître la présence du plan de construction future, et d'obtenir une copie du plan directeur de l'entrepreneur pour la ville.

Un remodelage et d'autres à l'appartement en Israël

Les jeunes couples, dans la plupart des cas, l'achat d'un appartement en Israël, en sachant qu'ils peuvent se déplacer dedans dans les plus brefs délais. Mais la construction d'une maison peut durer des années, et pendant ce temps, l'augmentation du nombre de membres de la famille ou diminue, il ya donc une nécessité de l'appartement de réaménagement en conformité avec les nouvelles exigences, même pendant la construction du bâtiment.

Avoir des enfants qui quittent la maison, les enfants, le divorce - juste un peu des raisons qui touchent l'appartement de réaménagement en cours de construction. Il est donc essentiel pour répondre clause contractuelle qui se réfère à la rénovation de l'appartement, comme la modification du carrelage, ajoutant points de vente, changer le t cuisine. Etc

Ces changements font de l'entrepreneur et des prix de bon nombre des changements possibles sont spécifiées dans un supplément spécial à l'acte de vente.

Aucun aspect moins important - la taille de l'appartement. Certains entrepreneurs lors de la spécification de la zone de l'appartement comprend une petite partie de celui-ci, et des espaces communs. Par exemple, un escalier, un jardin, un hall d'entrée, tandis qu'une zone semblable à l'espace de vie n'a pas de rapport. Il convient de noter que la taille de l'appartement, ce qui est spécifié dans le contrat, est le reportage de «net».

Quote-part dans la construction (ci-après - "kvutsot rehisha)

L'idée principale de la construction de l'appartement acheteurs du groupe (actionnaires) est le montant des économies de la TVA, qui est payable au moment de l'achat. En outre, ce type de construction est que l'initiateur du groupe et l'entrepreneur résoudre tous provenant de la construction de la question pour les clients. Il est à noter que «kvutsot rehisha" garantie prévue par la loi pour la vente de l'appartement (acheteurs de garantie des dépôts d'appartements), le droit de ne pas avoir.

Membres des groupes désignés prennent toutes les décisions, de choisir la tuile et mettre fin à l'entrepreneur de recherche qui effectuera la construction. Réforme menée récemment dans l'administration fiscale, a clairement indiqué que «kvutsot rehisha" créé principalement pour les citoyens fortunés, qui construisent et acheter des appartements pour les investissements de la capitale, en même temps que les consommateurs ordinaires dans cette situation sont à risque de perdre leur argent. Par conséquent, l'IRS a été fixée pour la TVA les opérations qui ont commis "rehisha kvutsot." En conséquence, aujourd'hui, la «kvutsot rehisha" votre avantage et la rentabilité perdue.

Garanties de l'entrepreneur

Les récents changements apportés à la loi "En vente (garantie des dépôts acheteurs appartement)", stipule que l'entrepreneur ne sera pas en droit de recevoir à l'égard du montant de l'achat des biens, qui est de 7% plus élevé que le coût total de l'appartement, sauf dans les cas où l'entrepreneur pas en mesure de fournir des garanties à l'acheteur (hypothèque, assurance, garanties bancaires, qui sont le type le plus commun de sécurité qui est fourni par les prêteurs bancaires).

Garanties serait strictement parallèle à chaque paiement de l'acheteur en faveur de l'entrepreneur, qui sont détenus dans un compte spécial du projet avec l'aide de la banque reçus banque.

Garanties puissent être retournées après l'enregistrement officiel du titre de propriété à l'acheteur. Dans le cas où l'acheteur est propriétaire physiquement plat, ainsi que le fait que l'enregistrement totale de l'appartement à son nom n'a pas été réalisée, l'entrepreneur est tenu de transférer l'appartement à votre avocat avocat. Devraient prêter attention à ces garanties: le montant total des garanties, le calcul des indices de prix et les détails des passeports des acheteurs, des informations sur la propriété, etc Dans la plupart des cas, le transfert à l'entrepreneur garantit revenir à l'enregistrement des droits de l'appartement n'est pas recommandée.

Indemnisation en vertu de la convention d'achat et de vente en Israël

La plupart des contrats d'achat d'une clause discriminatoire, qui établit un entrepreneur à sens unique convenu indemniser l'acheteur. Recommandé réclamation et contester la modification de l'accord, et le point devient dans les deux sens. Il est à noter que le montant de l'indemnité ne peut dépasser un dixième du montant total de la transaction.

Ramassez les clés d'un nouvel appartement en Israël

Selon les règles, à deux mois de retard dans le transfert de la propriété d'une violation de l'accord par l'entrepreneur n'est pas représenté. Mais si le retard était de plus de 2 mois, il en résulte un préjudice important à l'acheteur plat.

Par conséquent, il est recommandé de définir clairement dans le formulaire de contrat et les modalités de paiement de loyer à la date du transfert aux touches entrepreneur. En outre, il devrait insister sur l'inclusion de la clause du contrat à l'expiration du contrat et la restitution des fonds dans le cas où le retard excède une certaine durée, qui est défini par cette clause du contrat.

Il est à noter que si il ya un retard dans le calendrier de l'entrepreneur se réfère à la force majeure. Cet leur garantit le droit de dire que le retard est dû à la force majeure (c.-à-traitants indépendants). Par conséquent, il est nécessaire d'établir clairement l'accord entend par «force majeure» et de donner une explication claire, dans quelles situations l'entrepreneur peut se référer à de telles circonstances.

Inscrivez-appartement à Tabo. Division des terres en parties séparées ("partselyatsiya")

Comme il a été mentionné ci-dessus, la construction de la maison de deux unités ou plus implique le droit de s'inscrire Thabo pour chaque appartement. Ce processus à long terme est menée par un avocat, ce qui est le maître. Pour permettre l'enregistrement rapide et précise des droits, il est recommandé de diviser le procureur de salaire pour plusieurs paiements consécutifs, correspondant aux étapes de l'enregistrement.

Le dernier et le plus important pour effectuer le paiement au moment de la «Thabo neseh» (extrait de Thabo), dans laquelle les acheteurs sont enregistrés comme propriétaires de l'appartement, désignés comme "tat Helka" sur le terrain sur lequel le bâtiment a été érigé. Nous devons aussi faire attention à la façon dont la situation avec les parties communes. Il est probable que n'importe quel jour de l'entrepreneur décident de liquider les différents domaines d'organisations commerciales, qui à l'avenir pourrait affecter de manière significative la qualité de vie dans la maison.

Point extrêmement important en ce qui concerne les droits existants et futurs qui sont associés à la construction du toit ou tout autre domaine de la construction est que, souvent, l'entrepreneur a le droit au développement ou à la construction de l'avenir. Parfois, il arrive que lorsque vous prenez l'initiative de la part des habitants de l'immeuble par rapport à l'expansion du toit ou de l'utiliser à d'autres fins, l'entrepreneur s'affirme sur le toit ou sur le droit de s'engager dans des travaux de construction sur le toit. De tels moments aussi être négociés à l'avance dans le contrat.