Все этапы оформление договора купли продажи недвижимости в Израиле.

Все этапы оформление договора купли продажи недвижимости в Израиле.

Что представляет собой договор купли-продажи? Как проверяются гарантии и права? А также другие вопросы, которые являются первостепенным для покупателей квартир от подрядчика в Израиле.

Кто владелец земли?

Приобретение квартиры в Израиле – дело очень сложное и дорогое. Наверное, одно из самых важных в вашей жизни. Многие из нас, покупая квартиру, не обладают пониманием о том, какому риску мы подвергаемся в процессе оформления документов при приобретении квартиры в Израиле. Разговор идет о риске утраты прав на квартиру, различных аспектах юридического характера, внушительных финансовых расходах и иных случаях, которых мы стремимся по возможности избежать.

Первый этап на пути покупки квартиры в Израиле – проверить наличие прав на землю. Покупателю необходимо удостовериться в том, что земельный участок, на котором будет построен дом, находится во владении подрядчика либо тот имеет право долгосрочной аренды на этот земельный участок. Если имеется договор на возведение жилого здания (специальное соглашение по долевому участию в строительстве, в соответствии с которым застройщик работает вместе с собственником) с хозяином земельного участка, то надо проверить в Израильском Земельном кадастре (далее – Табо) наличие специального пункта в пользу подрядчика. Кроме того, нужно просмотреть все основные пункты договора. Образец договора нужно присоединить к договору купли-продажи как неотъемлемую часть полученного соглашения о купли-продаже.

Залоги

Во время проверки в Табо нужно узнать следующее:

• Нет ли наложенных арестов;
• Нет ли залогов на участке;
• Нет ли «машканта» (ипотечной ссуды) на участке;
• Нет ли открытого дела в «Оцаа ле поаль» (системе судебного исполнения) и в рамках данных дел нет ли приказа о наложении ареста на земельный участок;
• Нет ли «Эарат азара» (предупредительных записей).

Кроме того, нужно удостовериться в следующем:

• Есть ли у подрядчика лицензия на проведение деятельности данного типа;
• Нет ли возбужденных дел о банкротстве подрядчика и не провозглашен ли он должником по одному из дел.

Также, если есть необходимость, можно проверить вышеупомянутые пункты в отношении владельца земельного участка, на котором проводится возведение жилого здания. В любом случае, подобную работу надо доверить квалифицированному адвокату, который специализируется на недвижимости в Израиле и знает земельные законы этой страны.

Соответствие квартиры по договору ее спецификации (приобретение «на бумаге»)

В большинстве случаев, квартира от подрядчика покупается до полного окончания возведения здания, а зачастую, даже до строительства. Покупка квартиры в Израиле, как говорится, «на бумаге», как правило, сопровождается различными симуляциями, красивыми проспектами, красочными фотографиями. Обычно многообещающими.

Часто случается и такое, когда покупатель видит, что в купленной квартире цвет кухни отличается от заявленного, ремонт сделан намного хуже, чем оговорено в соглашении, а сантехника и вовсе китайского производства. Подобные печальные последствия происходят в том случае, когда покупатель полностью доверяет словами подрядчика, или когда пункты соглашения достаточно расплывчаты, что оставляет подрядчику возможность самостоятельно выбрать материалы для ремонта и обустройства квартиры.

Чтобы избежать возникновения таких ситуаций, нужно убедиться в том, что все пункты договора, которые касаются качества стройматериалов и материального содержимого квартиры ясно и четко прописаны, а также обозначен производитель и цена закупки. Не стоит оставлять даже малейшего места для возможности выбора подрядчиком материалов  для тех или иных частей квартиры на свое усмотрение. Нужно помнить, что вся реклама и проспекты предназначаются для наглядной иллюстрации, поэтому зачастую не соответствуют действительности.

Соответствие квартиры, сооружения и его прилегающей территории генплану застройки города

Для постройки жилого здания подрядчик должен от местных властей получить разрешение на строительство, которое соответствует плану застройки города. Многие подрядчики процедуру строительства в Израиле начинают, ссылаясь на разрешение, которое только будет потом выдано им в соответствии с генпланом застройки.

В ряде случаев подрядчик рассказывает покупателю о великолепном 8-этажном здании и ссылается на разрешение на эту постройку, но на самом деле это здание будет строиться, к примеру, на основании разрешения на постройку 4-этажного здания.

И, наоборот, покупатели в здании, которое планировалось построить для нескольких квартир, обнаруживают, что на месте небольшого сооружения стоит многоэтажное здание с огромным числом квартир.

Для проверки юридического положения, нужно заявить в местные органы власти, получив там копию разрешения на строительство, а также потребовать у подрядчика его копию разрешения, заверенную у нотариуса, на основании которого он ведет строительные работы.

Стоит отметить, что в том случае, если договор купли-продажи был подписан раньше, чем было получено разрешение на строительство, покупатель должен заранее позаботиться о механизмах преждевременного расторжения соглашения  в следующих случаях:

• Если подрядчику не выдано разрешение на строительство;
• Если разрешение на строительство не соответствует тому, что было оговорено в соглашении купли-продажи;
• Если время ожидания получения разрешения на строительство и начала строительства слишком велико.

Генплан застройки города определяет уровень и требования к прилегающим территориям здания, школам, государственным учреждениям, магистралям, паркам и т.п. В большинстве случаев, если квартира покупается в новых районах городов Израиля, подрядчики показывают потенциальным покупателям здание, которое окружено зеленым парком и т.п., но зачастую «зеленая» мечта может стать «черным кошмаром». Некоторые подрядчики не придают особого значения важности прилегающих территорий жилого здания и не уточняют покупателю будущее состояние прилегающей территории. Получается так, что вместо зеленого парка построена стоянка или установлена огромная антенна. Для того, чтобы предотвратить любое несоответствие, которое связано с прилегающей территорией, нужно в местных органах власти выяснить наличие будущего плана строительства, а также получить через подрядчика копию генплана застройки города.

Перепланировка и другие изменения квартиры в Израиле

Молодые пары, в большинстве случаев, покупают квартиру в Израиле, уверенные в том, что могут заселиться в нее в кротчайшие сроки. Но строительство дома может продолжаться годами, и за это время число членов семьи увеличивается или сокращается, поэтому появляется необходимость перепланировки квартиры в соответствия с новыми требованиями еще во время возведения здания.

Рождение детей, уезжающие из дома дети, разводы – это лишь малая часть тех причин, которые влияют на перепланировку квартиры во время строительства. Поэтому крайне важно познакомиться с пунктами договора, в которых говорится о перепланировке в квартире, таких как изменение плиточного покрытия, добавление розеток, изменения кухни т .п.

Эти изменения делает подрядчик и цены на многие из возможных изменений указываются в специальном приложении к соглашению купли-продажи.

Не менее важный аспект – площадь квартиры. Некоторые подрядчики при указании площади квартиры включают в нее и небольшую часть площадей общего пользования. К примеру, лестничную клетку, сада, лобби, в то время как подобные зоны к жилой площади не имеют никакого отношения. Следует обратить внимание, что площадью квартиры, которая указана в договоре, является метраж «нетто».

Долевое участие в строительстве (далее – «квуцот рехиша)

Главной идеей строительства квартиры группой приобретателей (долевыми участникам) является экономия размера НДС, который оплачивается во время покупки недвижимости. Кроме того, этот тип строительства характеризуется тем, что инициатор группы и подрядчик решают все возникшие по строительству вопросу за покупателей. Следует отметить, что «квуцот рехиша» на гарантии, которые предусмотрены законом о купли-продаже квартиры (гарантии вклада приобретателей квартиры), права не имеют.

Долевые участники принимают все решения, начиная с выбора плитки и заканчивая поиском подрядчика, который будет проводить строительство. Реформа, проведенная недавно в системе налогового управления, прояснила, что «квуцот рехиша» в основном создаются зажиточными гражданами, которые строят и покупают квартиры только для вложения своих капиталов, одновременно с тем, что рядовые покупатели в этой ситуации имеют риск потерять свои средства. И поэтому Налоговым управлением был установлен НДС для сделок, которые совершены «квуцот рехиша». В итоге сегодня «квуцот рехиша» свою пользу и рентабельность потеряли.

Гарантии подрядчика

Последние изменения, внесенные в Закон «О купли-продаже (гарантия вкладов покупателей квартиры)», гласят, что подрядчик не имеет права на получение в счет покупки квартиры суммы, которая на 7% превышает общую стоимость квартиры, за исключением тех случаев, когда подрядчик смог предоставить покупателю конкретные гарантии (залог, страховой полис, банковские гарантии, которые являются наиболее распространенным типом гарантий, который предоставляется банком-займодателем).

Гарантия должна даваться строго параллельно каждому платежу покупателя в пользу подрядчика, которые проводятся на специальный счет проекта с помощью банковских квитанций банка.

Гарантии могут быть возвращены после официальной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя. В том случае, если покупатель физически стал владельцем квартиры, одновременно с тем, что полная регистрация прав на квартиру на его имя осуществлена не была, то подрядчик обязан передать квартиру своему поверенному адвокату. Следует обратить внимание на эти гарантии: общая сумма гарантий, подсчет индекса цен, номера и данные паспортов покупателей, информация о недвижимости и т.п. В большинстве случаев, передавать подрядчику гарантии обратно до момента регистрации прав на квартиру не рекомендуется.

Компенсация по соглашению купли-продажи в Израиле

В большинстве договоров купли-продажи имеется дискриминирующий пункт, который устанавливает выплату обговоренной односторонней компенсации покупателя подрядчику. Рекомендуется требовать и оспаривать внесение изменения в соглашение, чтобы этот пункт стал двусторонним. Нужно отметить, что сумма этой компенсации не должна превышать десятой части от всей суммы сделки.

Передача ключей на новую квартиру в Израиле

По установленным правилам, 2-месячное опоздание в передаче прав владения нарушением условий соглашения со стороны подрядчика собой не представляет. Но если опоздание произошло более чем на 2 месяца, то это приводит к причинению существенного вреда покупателю квартиры.

Поэтому рекомендуется четко зафиксировать в соглашении форму и порядок выплат конкретной арендной платы до дня передачи подрядчиком ключей. Кроме того, следует настоять на внесении в договор пункта о расторжении соглашения и возвращения средств в том случае, если опоздание превышает конкретный срок, который установлен этим пунктом договора.

Стоит отметить, что если имеет место опоздание в сроках, подрядчик ссылается на обстоятельства непреодолимой силы. Это гарантирует им право утверждать, что данная задержка связана именно с обстоятельством непреодолимой силы (т.е. от подрядчика независимым). Поэтому нужно четко установить в соглашении понятие «обстоятельств непреодолимой силы» и дать четкое разъяснение, в каких конкретно ситуациях подрядчик может сослаться на такие обстоятельства.

Регистрация квартиры в Табо. Разделение участка земли на отдельные части («парцеляция»)

Как же было отмечено выше, строительство дома из двух или более квартир влечет за собой необходимость зарегистрировать права в Табо в отношении каждой отдельной квартиры. Этот долговременный процесс проводится адвокатом, который представляет подрядчика. Чтобы обеспечить быструю и правильную регистрацию прав, рекомендуется разделить оклад адвоката на несколько последовательных платежей, соответствующих этапам регистрации.

Последний и самый важный платеж нужно осуществить в момент получения «несех табо» (выписки из Табо), в которой покупатели зарегистрированы в качестве собственников квартиры, обозначенной в виде «тат хелка» на земельном участке, на котором было возведено здание. Помимо этого, надо обратить внимание на то, как складывается ситуация с зонами общего пользования. Есть вероятность, что в любой день подрядчик решить продать данные зоны различным коммерческим организациями, которые в будущем могут существенно повлиять на качество жизни в доме.

Крайне важным моментом относительно уже имеющихся или будущих прав, которые связаны со строительством на крыше или любых других территориях сооружения является то, что зачастую подрядчик имеет право застройки или постройки в будущем. Иногда случается так, что при проявлении инициативы со стороны жителей здания относительно расширения площади крыши или ее использования в иных целях, подрядчик заявляет о своих правах на крышу или о правах на ведение каких-либо строительных работ на крыше. Такие моменты также заранее должны быть обговорены в договоре.